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2020-12-01 09:54:55

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来源 :计划固收彬法【天风研究】孙彬彬/孟万林(联系人)摘要:计划2020年上半年,房地产行业出现了疫情影响下的销售快速下滑,但随着疫情在国内得到控制,行业整体恢复较快,显示出较强的韧性从中报数据来看,中兴欧洲上房企杠杆出现季节性小幅提升,但预计不会影响近几年杠杆相对稳定并略有降低的走势当然,首款手机市对企业而言,后续的降杠杆或许也没有那么乐观计划行业盈利普遍承压

一方面,是土地市场透明的招拍挂制度和房企高涨的拿地热情推动地价走高;另一方面,是疫情冲击下结转速度降低从数据上来看,房企整体营业利润和归母净利润均下滑,样本房企毛利率普遍降低

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盈利能力的降低,或给部分房企评级带来一定压力目前看来,“三条线”达标难度最大的一条是剔除预收账款的资产负债率,大部分房企均不符合要求,当然后续的详细计算考核方法尚需观察对企业而言,“三条线”的管控要求之下,房企快速扩张的欲望得到控制 ,行业格局将更加稳定,政策调控带来大面积信用风险暴露的可能性较低2020年上半年,房地产行业经受了疫情的考验,而显示出较强的销售韧性

全国商品房销售额从2月份累计同比下滑-35.9%,快速收窄,6月底下滑幅度仅-5.4%,而截至8月底则实现了1.6%的正增长具体到企业微观层面 ,分化更加明显 ,部分房企销售下滑较大而面对即将推行的“三条线”管控,哪些房企又将面临较大的压力?为了准确统计房企的财务数据,观察行业的发展趋势,我们以2020年上半年克尔瑞销售规模Top52的房企为基础,剔除祥生地产和中国铁建等2家没有详细房地产专项财务数据披露的企业,筛选出能够查找到财务数据的50家房企为样本,进行观察统计杠杆情况房企杠杆年中季节性小幅提升

由于房企上半年债务融资相比下半年略微宽松,而销售一般下半年略高于上半年,从而造成房企年中杠杆会相比上年末略有提升2020H1 ,样本房企的资产负债率为81.2%,剔除预收账款的资产负债率为74.9%,净负债率为89.2%,相比2019年末均有小幅提升

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从样本房企整体杠杆水平中也可以观察到,一方面剔除预收账款的资产负债率(分子分布同时减去预收账款)已经连续多年处于70%以上的水平 ,按照这种计算口径想要将其降低到70%左右将普遍面临一定的难度;而净负债率方面 ,即使考虑“三条线”的政策影响,下降的速度也将放缓从房企净负债率分布来看,高杠杆房企仍然较多

快三彩票电视走势图50家样本房企中,净负债率处于50%~80%区间的房企较多,达到23家,占比46%,而在80%以上的房企数量分布则相对分散,且仍有13房企的净负债率超过120%对于高杠杆房企而言 ,降杠杆仍将面临较大的压力,我们观察到行业表内净负债率在下降的同时,房企的少数股东权益占比也在提升而且对于部分房企而言,超高的少数股东权益占比,让人不得不怀疑其中隐藏的明股实债快三彩票电视走势图盈利能力受疫情影响,房企上半年施工进度略有滞后,但受益于2017~2018年大中型房企销售仍然在快速增长 ,上半年房企营收增速仍然为正,但是增速明显下降盈利方面,营业利润与归母净利润近几年首次出现负增长,50家样本房企中,毛利率降低的房企数量达到41家当然,从行业来看,目前房地产仍然具有相对较高的利润水平

一方面 ,随着土地市场更加透明,以招拍挂为主的土地出让方式天然具有增加房企竞争,压降房企利润水平的作用;另外一方面,受疫情影响,房企结转速度变慢,也可能是利润下滑的原因从信用的角度来看 ,短期的利润下滑 ,对信用资质影响有限,但如果长期持续下滑,即使没有亏损压力,也可能会面临评级调整的压力,尤其是有海外评级的主体

偿债及债务管控短债占比提升 ,货币短债比下降2020年上半年,房企短期债务占比进一步小幅提升至34.2% ,显示房企短期债务偿还压力进一步增大,而对应来看,货币短债比仅1.2,处于相对比较低的水平,房企面临一定的短期债务偿还压力

上半年,在疫情冲击之下 ,企业经营普遍面临困难,央行采取了一系列降低企业融资成本的举措房企尽管是政策调控的重点,但其融资成本仍然受益于整体融资环境的宽松 ,呈现出融资成本普遍下降的情况

但这其中,也有部分企业出现了融资成本的提升如中国恒大、华夏幸福 、新力控股 、富力地产等,主要都是短期内市场担忧较多,面临一定债务或经营压力的企业近期“三条线”的房地产调控政策,对行业影响较大,我们进一步梳理了房企最新的“踩线”情况截止6月30日,统计的50家样本房企中,有8家房企由于财报未公布短期债务数据 ,我们采用了2019年底或者2020年一季度的短债数据进行统计,其他均按照房企的公告进行统计

快三彩票电视走势图踩3条线的房企有8家 ,踩2条线的房企有9家,踩1条线的房企有27家,没有踩线的房企有6家整体来看,相比于2019年的财务数据,略有好转

绝大多数房企不满足剔除预收账款资产负债率低于70%的要求,而3个条件均不满足的房企有中国恒大、融创、绿地 、华夏幸福、富力地产、蓝光、首开股份、华发等8家房企小结(1)2020年上半年,房地产行业出现了疫情影响下的销售快速下滑,但随着疫情在国内得到控制,行业整体恢复较快,显示出较强的韧性

(2)行业盈利能力普遍承压一方面,是土地市场透明的招拍挂制度和房企高涨的拿地热情;一方面,是疫情冲击下结转速度降低

快三彩票电视走势图(3)目前看来,“三条线”难度最大的一条是剔除预收账款的资产负债率,大部分房企均不符合要求,当然后续的详细计算考核方法尚需观察风险提示政策变化超预期,城投信用风险事件超预期,流动性环境收紧原标题:改善经济结构与收入分配为可持续的消费增长打下基础日前,国务院办公厅印发《关于以新业态新模式引领新型消费加快发展的意见》,要求以新业态新模式为引领,加快推动新型消费扩容提质,努力实现新型消费加快发展中国原有的商业体系为电子商务提供了巨大的发展空间,互联网创业的激情使得中国新业态新模式层出不穷,比如外卖配送、网约车、即时递送、住宿共享等

今年以来,由于疫情防控的需要,更多的居民消费开始转向线上,除了网购火热态势延续,线上医疗、线上教育等新业态也加速发展毫无疑问,随着年轻一代逐步主宰消费市场,以及消费领域持续的数字化转型,新业态新模式将会推动新型消费扩容提质,有助于扩大内需

但是,消费目前遇到的主要问题是消费增速需要进一步提升社会消费品零售总额增速自2010年以来出现趋势性下滑,这与GDP增速在2010年之后逐步放缓是一致的

快三彩票电视走势图因此,消费放缓是经济增速放缓的产物,因为个人收入增速也随之逐步放缓由于在此期间促进经济增长的措施主要有利于地产、基建、金融等行业,因此,造成了部分群体收入持续分化的现象

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